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徐越:亦庄写字楼供应量偏大 市场化面临困境

绵阳门户网      http://www.mymhw.com/    发布时间:2013年5月13日   来源:搜狐商业地产
 【徐越】:的确刚才在下面聊的时候,谈到亦庄这个话题的时候有一些担心。今天咱们题目是说前行二十年,亦庄发展的路子,我觉得有15年时间在摸着石头过河。完全在亦庄自有范围内招商引资,这一条路走得非常不容易。大家退回去看整个商务办公可以这样讲除了老的中关村、CBD和金融街以外,基本上集中在四环以里。四环以外的可以叫比较边缘的办公环境,起步相对比较早一点就是中关村外围,比方说像上地,比如总部基地,也是一个独立打造的核心区。这三个区域实际上来讲他们都有他们背后的产业链的支撑。像海淀这边,如果你是一个IT的高科技行业,受到一些政策的影响,受到一些本身要靠近学府等等这些需求。你就不得不去海淀这边去找你应该有的办公地点,像比如说企业总部的话,外地的这些企业总部可能在总部基地,我记得应该是在00年之前就开始打造这样一个概念,走到进确实做得很成功。亦庄一直是以生产型物流型这样的企业为核心的,那么它的土地的供应到现在为止,我们也看到是大量的工业性质的土地在供应,这个就和我们刚才所说的其他的这两个区域有些不同。
  其实还有一点我觉得走了这么多年以后,到2010年之后,我觉得北京整个商务市场开始发生了一些格局上的变化。什么样的变化?需求激增,然后供应跟不上,导致了核心区域的租金高涨,然后北京的交通又进入到一个真正可以意义上讲首堵的状态。就使得郊区化办公的话题越来越来被提到大家议事日程上,很多企业往郊区化走,郊区化办公如果是一个业外人士,企业老板可能第一思想应该就是亦庄。但是为什么亦庄反而走得没有其他的区域更超前?我觉得这是一个值得亦庄政府去好好思考的课题吧。从郊区化办公开始提上日程,可以看到顺义新城、通州新城,然后现在昌平新城也在建设,包括望京,虽然说五环以里,传统意义大家认为望京办公不是传统办公的地方,但是望京作为第二CBD也被提上日程。这些区域分享郊区化办公蛋糕的时候,我们看看亦庄这边能够有什么样竞争优势?可能蛮弱的。我个人来看的话,除了税收以外,还要考虑到员工的流失,员工是否能够解决衣食住行等等这些问题。
  新崛起来的顺义、通州新城,在住宅聚集量走在前面,住宅、商业已经超前在走了,使得一部分土地,一部分好的优秀的楼盘供应出来的时候,在这里办公成为一种可能性。亦庄其实住宅量非常少,而且大部分土地是工业土地也会产生一个相应的问题。当企业准备购买独栋的时候,因为工业地产受到交易上政策上限制,使得企业再去购买的时候在法律支撑上面会有一些问题,导致他们说要么只能租赁,或者购买土地。这个也是一个滞后发展的因素在里面。虽然说我们在亦庄很多开发商做了大量的努力去屏蔽这些问题,但是这些问题确实存在,而且是一个瓶颈的问题。政府如果不能够很好的妥善的解决这些问题,而把这些问题交给开发商来解决,对整个区域发展是有影响的。
  同样在我们接触到的很多亦庄的开发商的时候,我们其实发现亦庄的开发商不仅在跟其他的开发商形成一种竞争关系,更重要的他们跟政府招商引资形成一种竞争关系。因为工业土地,然后我们政府在招商引资的时候,可能会碰到一些非龙头性的企业。这些企业也许购买办公楼一千平米,或者三千平米,但是往往政府给他一块土地可以盖两万平米的楼,今后可以进入到持有,然后进行招商。看到很多企业真的买了这个地,然后盖了这个楼,盖完了之后请我们再帮他们研究这个楼可以租出去吗?因为卖不掉,我们告诉他可以租,可能经营周期会很长,你还要引进经营团队,租金收益等等算完了以后,他觉得这个好象蛮难的。包括现在做的一些项目也存在这些问题,企业已经入住,多出两万平米想招租,但是前期设计的时候,不是一个正规的开发商,所以不会前期的时候请专业团队帮他做市场化研测方案,楼盖好再招商就遇到很大的问题。这个是我们看到亦庄发展过程中真的很为一些开发企业去担忧的,一个是供应量的问题,一个是产品市场化的问题。像通州新城在决定建设的时候,我觉得政府做了一件很好的事情,整个通州新城规划出来了,并且他去拿这些土地招正规的开发商,无论做住宅还是工建,都是正规的,很有品牌的开发商入住,使得通州新城在没有完全落成的时候,大家对它产生了未来的希望。看到通州新城整体规划未来将近300米超高层建筑,会有质量非常好类似CBD品质的写字落供应,无疑对于未来发展有信心的。但是亦庄有什么呢?我们仍然看到是老的企业盖自己的楼,然后一些开发商在政策范围内摸索着搭建自己物业平台。这个确实亦庄政府和开发上应该合力去打造这个新城,才有可能使我们亦庄能够相对最贴近CBD的,真的要缩短跟CBD的这个距离。
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