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中央打出调控组合拳 房价凶猛明年楼市能稳住吗

绵阳门户网      http://www.mymhw.com/    发布时间:2009年12月18日   来源:
从年初到年尾,楼市从冰天雪地走到火热盛世,据国家统计局公布数据显示,11月份全国70个大中城市房价同比上涨5.7%,环比上涨1.2%,涨幅均创年内新高。在高房价背后,同样“凶猛”的还有成交量,今年前11个月,福州住宅成交量已经超过2007年全年水平。

  岁末临近,近来量价同步飙升的楼市现状引发各界关注,随着上周中央经济工作会议的落幕,明年房地产政策走向成为街头巷尾的热议话题。

  2010年,楼市政策究竟走向何方?

  剑指高房价   中央打出调控组合拳 进入12月份,中央针对楼市和房价的调控信号连连。

  7日,万众瞩目的2009年中央经济工作会议落幕,给明年的经济走势和楼市风向定下了“基调”:继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求,积极稳妥推进城镇化,放宽中小城市和城镇户籍限制……

  9日,房地产政策微调露出苗头,国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定,这意味着,国家今年1月起对二手房转让所产生的营业税优惠政策终止。国家发展改革委主任张平同日表示,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,“抑制投机性购房”。

  14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,其中明确提出“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

  短短一周时间,中央从“支持居民自住和改善性购房需求”到营业税优惠取消,再到“遏制房价过快上涨”,对明年房地产政策取向步步趋紧。业内人士表示,虽然中央经济工作会议对房地产行业政策前景论述相对温和,但国务院几日内迅速做出政策微调,显现出政府对房价过快上涨的担忧,可能开始退出对房地产的刺激政策,通过政策微调过热的房地产。

  一手房:观望情绪渐浓

  房产政策微调的消息传来,福州市场很快就有了反应。记者上周末走访了福州一些在售楼盘,一位售楼小姐告诉记者,这段时间由于房价蹿升,一部分买房的市民开始呈现观望态度,再加上后续政策不明朗,不少购房者的买房决策过程越来越长。

  “售楼部的人群虽然没有明显减少,但这一轮‘恐慌性购房’的现象正在逐渐淡出。”零距离营销副总经理杨臻表示,高房价迫使一部分刚性需求群体退出市场。中央经济工作会议上强调“支持居民自住和改善性购房需求”,表明明年房产政策将是有针对性的适度收紧,针对炒房进行抑制,目前,大部分购房者对房价的上涨预期并没有改变,只是受制于购买力的约束。

  二手房:博弈如期而至

  “12月上旬,交易量比11月同期下降了40%。”国房网副总经理汪陈香告诉记者,国务院政策公布后,房产年限在2-5年,按政策需要征收营业税的卖房者,开始出现“惜售”的现象,或者选择把增加的营业税添加到房价中,促使房价进一步上涨。有专家指出,营业税“2改5”本意在增加房屋交易成本,抑制短期炒房行为,但新政出台后,买卖双方进入新一轮价格博弈,营业税很可能转嫁给买家。

  在21世纪不动产福州区域总部,总经理助理肖少锋告诉记者:满5年的房产才能免征高达总房价5.5%的营业税,这令市面上原本已经紧缺的二手房源更加紧俏,价格的试探性上升,甚至局部倒挂,出现二手房价格高于同地段一手房的情况。但在政策的频繁吹风之下,由于买卖双方的预期差异较大,“有价无市”的情况可能在一段时间内无法避免。

  政策温和 明年年中或转折 “经济危机的威胁仍然存在,因此中央的调控手段比较保守。”福州知名地产专家刘福泉告诉记者:近期中央发出的一系列调控信号并不十分出人意料。市场已经非常火热,中央在年底前中止营业税优惠等措施,既能适当释放政策收紧信号,又不会伤及房地产市场的根本。但如果一、二线城市房价继续攀升,也不排除接下来可能会继续重拳整治房地产市场。

  杨臻也表示,目前经济危机虽然已经呈现复苏迹象,但并没有走出“低谷”。基于2009年国内的经济形势,政府近期的调控依然会以“温和”为主。他预测,政策风向大概要到明年年中的时候,才会明显收紧。当经济基本面全面改善,加上通货膨胀风险过高时,国家才有可能收紧金融政策,进一步调控楼市。

  针对2010年的楼市走势,业内人士普遍认为,明年上半年房价依然会保持高位运行,成交量会明显减缓,而明年下半年的市场则充满变数,主要取决于经济的基本面和宏观政策。

  抑制投机严控二套房贷最有效

  近来楼市投机炒房行为的重燃导致了楼市价格的快速攀升。不少业内人士都认为,今年福州房价出现非理性的快速上涨,其中投资性购房和投机性炒房的力量起到了决定性的作用。据此,专家们预测,明年将有更多细化政策出台抑制房地产投机,比如抑制二套房贷款、物业税增收等,抑制投机性炒房。

  杨臻指出,与营业税优惠取消相比,要达到抑制炒房的目的,更重要的是二套房政策。“如果房价上涨的预期超过营业税的付出,营业税优惠政策并不能起到关键的作用。而如果各大银行严格执行首付四成、利率1.1倍的二套房政策,才会对投资性炒房发挥根本的限制作用。目前二套房贷政策仍有松动,严格执行以后,将真正打击短期炒房的现象。”

  在14日的国务院常务会议上,首次提出要“加大差别化信贷政策执行力度”,可以预见二套房贷收紧将是必然。此外,刘福泉也提出,“除了关注‘炒房’的交易成本之外,若能对物业‘持有’环节进行把控,才可能真正起到抑制的效果。”他指出,在交易流通环节征收税费,虽然可以在一定程度上抑制房产投资,但是卖方极易将增加的税费加到房价上,从而导致价格上升、卖房者观望的局面。

  平抑房价 增加土地供应是关键

  在近期各种明确政策取向的会议上,“增加供应”被反复提及。近年来,增加普通商品房供应、加大保障房建设投入的提法几乎出现在每一份住房政策中,但是实际效果并不理想。

  中国房地产研究会副会长顾云昌指出,影响房地产业发展有三大关键要素:一是货币金融政策;二是财政税收政策;三是土地供应政策。“增加普通商品住房供给、支持自住和改善性购房需求、加强保障性住房建设以及加强中小城市和小城镇建设”,是2009年中央经济工作会议为来年房地产业发展定下的基调,而这些措施都是从稳定供给方面来实现供求平衡。

  杨臻表示,要抑制投机性购房,政府除了加大保障性住房建设之外,土地供应量的加大也是政府调控房地产市场的焦点所在,“可以预计明年第一季度福州的土地供应量将比较大,由于目前的调控方式达不到打压房价的明显效果,不排除政府采取加大土地供应量、严查囤地等方式,从增加住房供应层面打压高房价,缓解楼市长期的供求矛盾”。

  购房者声音 多出一些抑制“炒房”的政策

  这么高的房价、这么快的上涨速度我从来没有见到过,房价上涨的根本原因是收入高的人拼命地多买房防通胀,导致每个城市空置房很多,但房价还拼命上涨。建议政府多出一些抑制炒房的政策,比如不是自住房就加收物业税和空置税等。

  市民温先生

  放宽经适房申请标准

  所有的官方会议几乎都把加强廉租房等保障性住房建设放在第一位,但我感觉真正落到实处的实在太少了。国家应加大经适房的力度,扩大经适房购买的范围,提高经适房的面积。最近上海有部分保障房,价格仅为周边商品房的一半,让更多老百姓买得起房!

  市民梁先生

  豪宅标准该改改了

  按最新规定,鼓楼、台江每平方米8500元以下(含8500元),其他城区每平方米7000元以下(含7000元)的房子,且符合容积率、单套面积相关条件的,才能算普通住房。现在福州房子的均价每平米都9000多元了,放眼望去满城皆豪宅,这豪宅标准是不是也该提提了?

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