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成都商业存量直逼一线城市 招商难困境待破解

绵阳门户网      http://www.mymhw.com/    发布时间:2013年5月9日   来源:搜狐焦点网

​  国五条细则出台之后,调控愈严的风声再起,部分房企又把目光投向了商业地产市场。万科、龙湖、招商等大型房企相继宣布将进行企业战略调整,对商业地产领域加码;在成都,一些并不以地产开发为主业的“外行”也开始加入到了这场轰轰烈烈的拉锯战中。
  据RET睿意德介绍,在成都这种现象尤甚,以苏宁、长虹为代表的电器力量蓄势待发,以平安、泰康为代表的险资力量也正在或即将进入成都商业地产市场,以太平洋百货和红星美凯龙为代表的零售商未来将成为成都新兴的商业地产开发力量。
  而在即将而来的春交会上,商业地产虽然没有单独开展馆,但是相当多的商业地产项目已经涌入,比如仅仅洪雅组团就有雅康世纪广场、置地财富广场、布拉格广场、钻石广场四家商业性质的项目亮相,更多险资力量角逐成都商业地产市场,充分说明成都商业地产市场的一路看涨,“相较于国内其他城市,成都在整体规划、经济发展、区位布局等方面具有优势,是大量险资力量看好并选择成都商业的主要原因。”长期从事商业地产研究的RET睿意德成都负责人张建华如是说。


 成都商业存量直逼一线城市    (图片来源:RET睿意德摄影)
  优势与风险并存,在好的态势下也暗藏着危机,商业地产招商在商业地产运营中起到很关键的作用,成都商业综合体因招商难,出现现金流破裂而失败的例子并不在少数。熊猫城就是成都地产界人人皆知的烂尾项目。20年前,陈宇光一腔热血开始在成都修建熊猫城。按照最初的规划,建成后的熊猫城耗资25亿元,位居骡马市商圈,将打造成未来的“西部第一城”。
  最初因为拆迁问题停工八年之久的熊猫城几乎拖垮了这位当年的首富,后来,陈宇光将项目卖给一向以善于运营商业地产著称的富力,熊猫城变身富力天汇MALL,但是在招商问题上还是兵败麦城,广百在富力天汇MALL苦熬不到一年就悄然撤退。
  “由于规划缺失,加上招商困难,商业地产在成都并不是遍地黄金” 张建华表示,他认为成都很多商业综合体项目并未从以往如“熊猫城”一类项目中吸取教训。“很多机构和开发商都是简单的复制粘贴已有模式,却没有考虑项目本身周围环境和现实条件如何。”成都目前商业综合体同质化的竞争比较严重,同一区域的商业综合体集中爆发,加上一些复制模式的招商和运营,其后果终将是变成“死城”。
  一边是不断声称的“死城”,一边是频频建设中的“新城”, 仅仅去年一年,成都就诞生了华润万象城、金牛万达广场、来福士广场、绿地中心、成都ICC等一大批规模宏大的城市综合体、核心商业项目。根据RET相关资料预计,到2015年,成都城市综合体总面积将超过2000万平方米,将比目前的商业体量翻上1.5倍。届时,成都城市综合体将直逼将北上广等一线城市。

 


  未来商业体供应分布    RET睿意德制图
  如此多的商业项目集中呈现,必然带来招商难的困境,据业内人士介绍,多数企业转投商业地产后面临两种选择,一种就是组建自己的招商、运营团队。一种就是找专业商业代理公司来运营。然而,一支商业管理团队的组建、磨合、成熟,至少需要2-3年的时间。而以成都现在的商业投资节奏,很难让这些商业地产新军花时间和精力去培养自己的团队,只能选择专业商业代理公司来筹划。
  据统计,在成都各类房地产代理公司已经达到了百余家,但是在前期顾问方面均有所表现,后期招商运营方面涉及的并不多,这也让商业地产招商难问题成为业界共同比较担忧的问题。况且,在中国商业地产集中大量供应、阶段供过于求的现状下,零售商处于较强势的地位,对物业的审视显得更为严苛,项目要在招商中赢得先机,开发者须舍弃对概念的看重,在物业选址及营造上进行精耕细作。
  在中国,一些高端招商难的问题是因为国内高端消费者远还未达到成熟程度,高端的设计师品牌还是较少进入中国。前几年连在欧美、日本等市场大受欢迎、堪称“设计师中的流行品牌”的PAUL SMITH都退出了中国。总结这些品牌在国内的障碍有三点,即:低知名度、风格过于个性、价格昂贵。这与国人“好面子,讲排场”的性格不符。
  但是国内品牌的崛起似乎也指日可待,随着第一夫人所穿着国内品牌“列外”的人气暴增,国内很多高端品牌似乎看到了更大的市场和走出去成为国际品牌的可能。那么,如何吸引这些商铺的入驻就成为了问题,RET建议在具体招商的实施策略上,首先是要有可实现赢利的商业计划,其次是要有合理的定位,再次是要有好的建筑设计水准,还有注意抓住招商的合理时机可以事半功倍,最后就是注意招商人员的形象,唯有做到这五佳才能做好商业地产的招商问题。

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