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租金不断攀升 成压垮零售商的最后一根稻草?

绵阳门户网      http://www.mymhw.com/    发布时间:2013年5月9日   来源:大洋网-信息时报
    日前高力国际报告指出,2013年第一季度,广州(楼盘)市大型购物中心平均租金和空置率两个指标均出现提升,空置率上升至12.3%。记者走访中华广场发现,商场一楼首个正门口左侧铺位就空置,二楼两侧的通道有8、9个空置铺位。中华广场管理方、海印集团副总裁陈文胜表示,“大环境不好,电商不断冲击,加上租金不断推高,确实给实体零售带来很大挑战。”多个商户经营者告诉记者:大环境不好租金又逐年走高,生意太难做了。
  现象
  多家商场出现商铺空置
  “商铺调整,请勿内进。”在中华广场二楼服装品牌Theme的铺位前贴出一张“温馨提示”,落款时间为4月6日橱窗也用黄色帘布遮挡。在二楼走了一圈,记者发现,两个通道有8、9个铺位空出,已撤走的商铺不乏播、自然元素、CONVERSE、WEEKENDWORK SHOP等知名品牌,有商铺甚至变身为女装品牌特卖场。三楼百佳TASTE超市以外小商铺的空置率也颇高,在对面人气不旺的过道上,还出现了几家相连的商铺一并空置。而在一楼,处于正门入口处的首个铺位运动品牌FILA也空置多时。
  有业内人士表示,一二三楼是商场门面,这么多的空铺出现会影响商场形象,也会影响在经营的商铺生意, “有些通道远远看去好像也没几家在营业,不太想走过去。”消费者刘小姐表示。对此,陈文胜表示,播、自然元素等品牌商铺关门是因为5年租约到期,接下来会有新品牌陆续进驻中华广场,譬如Emu已敲定敲开出三四百平米以上的旗舰店,业态组合调整才刚刚开始。
  事实上,近期出现商铺空置的不仅有中华广场,记者走访发现,火车东站的东方宝泰、白云区嘉裕太阳城、流行前线等开业多年的大型商场也有一些商铺陆续撤出。嘉裕太阳城三楼的尚品百货区,也有少量铺位空置;而流行前线的南梦宫游戏机室退出后,出现了十多个空铺位,面积从6至15平方米不等。商场保安表示,这些铺位原来由炒档口的租了,但由于招不到商多时不开业,两三个月前被商场回收重新装修出租,现在还没有招到商。
  而相比退出的做法,有些商家则采用缩小经营面积来规避租金上涨风险。记者了解到,拥有1.3万平方米营业面积的百佳超市广州旗舰店正佳店营业面积缩至原来的一半,将转型为高端品牌TASTE。
  调查
  7平米档口月入3.5万才能保本
  “一直人气旺盛比较成熟的中华广场,此前曾出现一铺难求,如今出现长时间的空置并不正常。”一位不愿透露姓名的业内人士表示,“经济环境不好,加上中华广场的租金水平过高是品牌撤离的主要原因。”
  在中华广场三楼一个非主通上,记者看到一档口前贴出“免顶手费”的转让告示,档主仲小姐表示,告示贴出一两个月,少有人问津。她向记者算了一笔账:这个档口6.9平方米,每月租金4800元,相当于近700元/平方米/月,管理费用每月800元,再加上房屋契税、营业税,还有人员工资,这个档每月开销要1.2万多元,“每个月营业额必需要3.5万元以上才能保本。”仲小姐表示,去年以来租金成本一直在涨,服装售价却上不去,很多顾客都光看不买,生意难做,很多品牌都撤走了。
  而记者走访各大购物中心了解到,像仲小姐这样的不在少数。近日中国连锁协会发布的“2012中国连锁百强”调查报告也显示,近两年,房租和人工成本两个方面总体上升幅度较快,调查百强企业房租平均涨幅在15%以上。2012年百强销售总体增长10.8%,为历年来增长最慢的一年。据了解,目前中华广场的二楼普通小商铺的租金为600~1000元/平方米/月不等,人流较好的区域空置商铺月租达十多万元。天河城的平均租金约为480元/平方米/月,一层旺铺为2800~3500元/平方米/月;正佳广场平均租金约250元/平方米,一层旺铺为1500~1800元/平方米/月。
  析因
  产权分散,小业主不断提租
  广州连城投资有限公司总裁邓国坚表示,今年各地新国五条落地后,催生了新一轮商业地产热,一些小业主以几万元甚至几十万每平方米的价格购买的商铺,对租金收益期望值很高,但目前大环境不好,消费相对低迷,商家承租能力有限。他举例表示,有些商铺目前售价达到28万元/平方米,租金只有400~500元/平方米/月,一个10平方米的商铺要近60年才能回本,但这样的商铺仍有很多人在抢。
  不过,广东省流通业商业执行会长黄文杰则认为,目前大型商场调整可分为主动调和被动整两种。就中华广场来看,一楼和三楼楼空置的铺位大多是产权分散的小业主,这些小业主追求租金收益最大化,价高者得,很少会考虑其他因素。据悉,中华广场一楼门口原运动品牌FILA商铺租金每月达80万元,而该品牌撤出后,小业主宁愿空置也不愿降低租金。“对小业主来讲,空置几个月才损失百万元,但能承受高价的租客一签就是四五年,这笔账是算得过的。”另外,也有业内人士透露,海印集团当年以1.3亿元的年租金租下年收入仅1 .1亿元的中华广场,价格本来不低,但又需要以低价引入主力店,如在2楼引进了H&M,导致租金压力转移到小商铺。
  出路
  体验模式转型是必然趋势
  多个成熟购物中心面临的店铺空置问题也让业内人士倍感压力,而这种“关店潮”视为传统商业急需调整的警示。上述的仲小姐对记者表示,单纯售卖商品“前厂后店”传统商业运作模已很难生存,她的商铺转让后想在淘宝上开网店,或者去找街铺开店,所幸自己有工厂做支持。她说,除常规的会员促销,在街铺会采取给会员讲解新一季的服装搭配技巧、服装与妆容搭配技巧等,增强与消费者体验互动,增加对品牌的粘性。
  “在服装行业库存积压高企、电商冲击不断加大的大背景下,单纯售卖商品的传统商业运作模式已经过时了,商场运营必须提高服务性,升级到"体验模式"。”陈文胜表示,在中华广场四楼的电讯板块可以通过互动获得消费、服务附加值,销售业绩颇好,品牌商争相扩大经营面积;六楼的餐饮板块也是一铺难求;另外,海印旗下的“海印又一城”因为采用国际一线品牌直营的奥特莱斯的独特运营手法,开业仅一年,销售额就同比增长了150%。广百股份(002187,股吧)CEO黄永志曾坦言,网购对传统零售的冲击不可忽视,位于北京(楼盘)路步行街路口的广百风尚成长性比较慢,最近就转型做黄金珠宝大厦,“毕竟消费者还不敢在网上买黄金、钻石等贵重物品。”
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