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韩世同:开发商疯狂拿地是否市场使然

绵阳门户网      http://www.mymhw.com/    发布时间:2013年5月14日   来源:

​    昨天的土地拍卖宅地热、商地冷,但我对白云区拍出楼面地价2.8万元/平方米的地王,还是表示十分的诧异和不解。我比较同意邓浩志的估算,即每平方米2.56万再加上保障房和医疗设施的建设成本,的确地价要达到2.8万/平方米。

    而且,我查了一下,这幅地块并不是在白云新城附近,而是在同和附近,而该区域恐怕目前房价还没有达到2.8万的价位。该区域目前仅有两个楼盘售价在2万元/平方米以上,一个是京溪板块君华开发的香柏广场,应该货量很少;还有一个是新天半山号称4万元/平方米,阳光[最新消息 价格 户型 点评]家缘查不到该盘的预售证,按发展商名称查应该盘名是南湖山庄,预售证显示半年仅成交2套,售价为3.1万左右/平方米。而且这幅地块还要拿出超过7万平方米面积来建保障房和医疗设施,这样的条件下,房价怎么可能被任意拉高?

    当初,富力[简介 最新动态]曾在同和干休所地块创下过1.8万楼面地价的纪录,但该地块并没有进入开发阶段就收回了。这一次不知道最终结果如何,但我对该区域高端楼价的走势并不十分看好,除非拥有山景或湖景等稀缺资源,否则房价要达到4-5万元/平方米恐怕并不容易。

    而且,地价就2.8万/平方米,建造成本和税费加起来,如果控制的不好成本可能就要达到4万元,还不要说是售价。而大约1-2年前,万科[简介 最新动态]在白云新城萧岗地段仅以1.3万/平方米的楼面地价拿下一幅宅地,不需要配建,相比之下,孰优孰劣,不言而喻。如果都按4万来卖,你说谁的风险更大?利润更大呢?

    我比较赞同万科不拿地王的主张,要有先见之明,在土地市场低迷或还未过热时就出手拿地,而不是等到土地市场热得发烫时才冒然去争去抢。佳兆业[简介 最新动态]是我比较欣赏的企业,但如此疯狂的举措,令我对其决策判断和战略策略能力和水平有所保留。

    如果这块宅地地价不是那么高,其实是比较适宜尝试开发养老地产的。不仅项目本身要配置医疗用地,周边也有南方医院这样的医疗资源,而且靠近白云山和南湖。但这一带属于城乡结合部,周边城中村的环境比较杂乱,城市化的程度还有待进一步提升。

    昨天有媒体采访我时问道,该地块是否配建的保障房不需要在这个项目上用地,而是另外配地来建设?如果是这样的话,那我认为价格就比较合理,算起来楼面地价可能不用超过1.5万元/平方米。关键要看出让地附加的条件是怎样定的,希望国土房管部门能对此加以说明和解释。

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